Ремонт квартир

098 556 56 56

Юридические тонкости приобретения части дома

Если жилой дом принадлежит физическому лицу на праве частной собственности, есть возможность отчуждения этого дома как единого объекта недвижимости, а также его части, в том числе путем заключения договора купли-продажи. После заключения такого договора на часть жилого дома два физических лица (продавец и покупатель) будут владеть им на праве совместной собственности.

Согласно ст. 355 Гражданского кодекса Украины имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве совместной собственности. Закон устанавливает два правовых режима совместной собственности: общую совместную собственность и совместную долевую собственность. Право совместной собственности возникает на основаниях, не запрещенных законом. Совместная собственность считается долевой, если договор или закон не установил общую совместную собственность. Общая совместная собственность – это совместная собственность двух и более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности (ч. 1 ст. 368 ГКУ). Совместная долевая собственность – это собственность двух и более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности (ч. 1 ст. 356 ГКУ). В ч. 1 ст. 357 ГКУ указано, что доли в праве совместной долевой собственности считаются равными, если иное не установлено по договоренности совладельцев и не предусмотрено законом. Заключая договор купли-продажи части жилого дома, стороны выделяют свои доли в процентном или долевом соотношении. С момента заключения договора купли-продажи части жилого дома покупатель и продавец владеют этим домом на праве совместной долевой собственности. В соответствии с положениями ст. 657 ГКУ договор купли-продажи части жилого дома заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Такой договор нотариально удостоверяется по месту расположения данного дома или по местонахождению одной из сторон договора.

Оформление и документация.

В процессе оформления договора купли-продажи части жилого дома стороны должны предоставить нотариусу следующие документы: документ об установлении личности и справку о присвоении идентификационного номера, правоустанавливающие документы на жилой дом (нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожертвование, посмертное содержание, ренты, дарения, мены, наследственный договор, свидетельство о праве собственности на объекты недвижимости, свидетельство о праве собственности на часть в совместном имуществе супругов, свидетельство о праве на наследство, договор о разделе имущества, решение суда), выписка из Реестра права собственности на недвижимое имущество из БТИ на специальном бланке, справка об отсутствии запрета на отчуждение или ареста жилого дома, нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги продавца, справка с места проживания о регистрации и составе семьи (Ф-3) от лиц, которые зарегистрированы в жилом доме и поэтому имеют право пользоваться им, технический паспорт на дом, заявление о согласии супруга или супруги покупателя на покупку части жилого дома (удостоверенное нотариально). Помимо вышеуказанных документов, нотариус имеет право потребовать дополнительные, например разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого дома, если в нем проживает ребенок. Поэтому, прежде чем оформлять договор купли-продажи части жилого дома, нужно проконсультироваться с нотариусом. Удостоверяя договор купли-продажи части жилого дома, нотариус взимает государственную пошлину (1% от суммы договора, но не меньше одного не облагаемого налогом минимума дохода граждан).

Вопросы налогооблажения.

В соответствии с п. 1.1 ст. 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», доходы, полученные плательщиком налога от продажи не чаще одного раза в течении отчетного налогового года жилого дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры (в том числе земельного участка, на котором находятся такие объекты), не облагаются налогом, если общая площадь не превышает 100м2. Если площадь такого объекта недвижимости превышает 100м2, часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогооблажению по ставке 1% от стоимости. Согласно п. 1.2 ст. 11 Закона о налоге с физлиц доход, полученный плательщиком налога от продажи на протяжении отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в п. 1.1 ст. 11 Закона о налоге с физлиц, или от продажи объекта, не соответствующего критериям, указанным в п. 1.1 ст. 11 Закона о налоге с физлиц, подлежит налогооблажению по ставке 5% от объекта налогооблажения. Уплата покупателем сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. В соответствии с п. 9 ст. 1 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», плательщиками такого сбора являются в том числе физлица, которые приобретают недвижимость. При этом ставка сбора, установленного для плательщика сбора, составляет 1% от объекта налогооблажения, определенного в договоре купли-продажи такого имущества.

Права и обязанности владения частью жилого дома.

Согласно ст. 358 ГКУ право совместной долевой собственности осуществляется совладельцами с их согласия. Совладельцы должны согласовывать между собой поведение, связанное с владением, пользованием и распоряжением жилым домом. Например, они могут установить, кто и какими помещениями пользуется самостоятельно, а какие помещения предназначены для общего пользования (например, кухня, ванная комната, коридор), составив соответствующий план и график пользования. Каждый совладелец имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части совместного имущества в натуре, которая соответствует его части в праве совместной долевой собственности. Если это невозможно, он имеет право требовать от других совладельцев, которые владеют и пользуются совместным имуществом, соответствующей материальной компенсации. Порядок владения и пользования совместным жилым домом может определятся совладельцами в договоре конкретного владения и пользования. Действующее законодательство не предусматривает обязательной формы этого вида договора, а значит, что его можно заключать в устной, простой письменной и письменной нотариальной формах. Согласно ст. 360 ГКУ совладелец в соответствии со своей частью в праве совместной долевой собственности обязан принимать участие в расходах на управление, содержание и сохранение совместного имущества, в уплате налогов, сборов, а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с совместным имуществом. В соответствии со ст. 361 ГКУ совладелец имеет право самостоятельно распорядится своей частью в праве совместной долевой собственности. Согласно ст. 362 ГКУ в случае продажи части в праве совместной долевой собственности совладелец имеет преимущественное право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи на публичных торгах. Продавец части в праве совместной долевой собственности обязан письменно уведомить других совладельцев о намерении продать свою часть, указав цену и другие условия, на которых он ее продает. Если другие совладельцы отказались от осуществления преимущественного права покупки или не осуществили это право в течении месяца с дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою часть другому лицу. Если желание приобрести часть в праве совместной долевой собственности изъявили несколько совладельцев, продавец имеет право выбрать покупателя. В случае продажи части в праве совместной долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель. К таким требованиям применяется исковая давность сроком один год.