Ремонт квартир

098 556 56 56

Процедура раздела недвижимости

Делить имущество приходится, как правило, при разводе или оформлении наследства. Но есть и другие случаи, в которых эта процедура необходима, такие как раздел бизнеса или выход из него одного из партеров. О какой бы ситуации ни шла речь, необходимо соблюдать букву закона, чтобы все договоренности имели силу, а между сторонами не осталось недопонимания. Оформить раздел недвижимости можно по нескольким сценариям. Последовательность действий зависит от того, достигли стороны согласия или нет. Если договориться удалось, раздел можно закрепить нотариально заверенным договором (иногда такой договор заверять необязательно). Если согласия нет, решать спор придется в суде. В последнем случае без помощи адвоката не обойтись.

Разделить жилой дом непросто. Поэтому процедура раздела предусматривает судебную строительную экспертизу, задача которой – выяснить, возможен ли раздел и как его осуществить, чтобы части дома не потеряли свое функциональное назначение и чтобы жилищные нормы были соблюдены. Выводы экспертизы могут носить рекомендательный характер – содержать указания о том, как разделить недвижимость. Возможен и другой вариант: эксперты придут к выводу, что разделить дом невозможно. Тогда вопрос нужно будет решать в судебном порядке. Суд может обязать совладельцев продать дом или предоставить одному из совладельцев возможность выкупить доли других совладельцев, выплатив им соответствующую компенсацию. Размер компенсации определяется по договоренности. В любом случае решение должно быть справедливым и права ни одной из сторон не должны быть ущемлены. Совместное имущество может находиться в общей совместной или в общей долевой собственности. Имущество, нажитое в браке, - это общее совместное имущество, которым супруги пользовались сообща. Если речь идет о разделе унаследованного имущества, то наследникам выделяют определенные доли. Это общая долевая собственность. Каждому принадлежит определенная часть. И процедура раздела призвана выделить эти части. Если недвижимость была приобретена одним из супругов еще до государственной регистрации брака, то в соответствии со ст. 57 СКУ такое имущество – личная частная собственность мужа или жены. Кроме того, собственность одного из супругов может быть признано: имущество, подаренное ему во время ( которым он владеет на основании договора дарения), или имущество, полученное им в наследство, имущество, приобретенное им на свои личные средства. Исключение составляют случаи, когда за время длительного совместного проживания стоимость имущества, принадлежащего одному из супругов, вследствие совместных трудовых или денежных затрат существенно увеличилась. Такое имущество может быть признано судом общим совместным имуществом супружеской пары. То есть если муж своим трудом или средствами существенно улучшил дом, принадлежащий жене, то мужу может быть присуждена компенсация. В соответствии со ст. 74 СКУ, если пара проживает совместно, не состоя в официальном браке, и имеются свидетели, подтверждающие этот факт, совместное приобретенное имущество принадлежит паре на праве общей совместной собственности. Документы, необходимые для раздела имущества супругов: паспорт супругов и их копии, свидетельство о заключении брака, брачный контракт или брачный договор (если есть), соглашение о разделе имущества при расторжении брака (если есть), документы, подтверждающие право собственности на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее каждому из супругов до брака или приобретенное ими в течении брака, свидетельство о рождении ребенка (детей).

Факт расторжения брака не прекращает право общей совместной собственности на имущество, приобретенное за время брака (ст. 68 СКУ). После расторжения брака таким имуществом распоряжаются по взаимной договоренности. То есть, если бывшие супруги хотят продать дом, они могут сделать это исключительно по обоюдному согласию. Независимо от того, расторгнут брак или нет, супруги могут разделить имущество, принадлежащее им на праве общей совместной собственности. Сделать это можно по договоренности или по решению суда. В любом случае договор о разделе жилого дома, квартиры и другой недвижимости или о выделении доли одного из супругов из всего недвижимого имущества супружеской пары должен быть заверен нотариально (ч. 2 ст. 69 СКУ). Статья 70 СКУ регламентирует размер доли каждого из супругов при разделе общей совместной собственности. По закону доли супругов равны, если иное не регламентировано договоренностями между ними или брачным договором. В судебном порядке долю можно изменить. В частности, увеличить, если с одним из супругов остаются проживать несовершеннолетние или взрослые нетрудоспособные дети (при условии, что размер алиментов, которые они получают, недостаточен для их лечения, физического и духовного развития). Кроме того, долю одного из супругов можно увеличить, если другой не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, уничтожил или повредил совместное имущество, использовал его в ущерб интересам семьи. По решению суда доля одного из супругов может быть и уменьшена, если есть обстоятельства, имеющие важное значение. Так, суд может лишить части имущества того, кто не выполнял обязанности, связанные с обеспечением семьи, своими действиями или своим бездействием нанес значительный ущерб совместному имуществу, а также если этот супруг укрывал совместное имущество или использовал его в ущерб интересам семьи. Имущество делят в натуре (с обозначением конкретных частей). Если раздел происходит в судебном порядке, суд учитывает интересы супругов и их детей, а также другие обстоятельства, имеющие существенное значение. Собственность, которую нельзя разделить, присуждают одному из супругов (если нет других договоренностей между ними). Денежную компенсацию за имущество устанавливают только с его согласия (кроме случаев, предусмотренных ГКУ). По закону это возможно лишь при условии предварительного внесения другим супругом соответствующей суммы на депозитный счет суда (ч. 5 ст. 71 СКУ). Это гарантирует выполнение решение суда и защищает интересы стороны, которой положена компенсация. Имущество можно разделить в принудительном порядке по заявлению кредитора. Если личного имущества должника не хватает для выплаты долга, его доля с этой целью может быть выделена из общего имущества. Статья 72 СКУ регламентирует срок исковой давности относительно требований раздела имущества. Если брак действителен (не расторгнут), исковая давность не применяется. После расторжения брака срок исковой давности составляет три года, начиная с момента, когда супруг, права которого ущемлены, узнал об этом. То есть, если предположить, что один из супругов приобрел недвижимость, не ставя в известность другого, и эта недвижимость не была разделена во время бракоразводного процесса, он может лишиться прав на ее часть.

Статья 372 ГКУ гласит, что имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть разделено между собственниками по соглашению между ними. При праве общей совместной собственности каждому сособственнику принадлежит стесненное право собственности на общее имущество. Поэтому имущество, которое является объектом права общей совместной собственности, может быть разделено между собственности по договоренности между ними. При разделе имущества между участниками права общей совместной собственности, а также при выделении доли одного из сособственников необходимо предварительно определить размер доли каждого из них в праве собственности на общее имущество. Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, предполагает равенство долей в праве собственности, которые принадлежат участникам общей совместной собственности, если иное не установлено законом, соглашением сторон или судом. Порядок раздела общей совместной собственности и выделения из нее доли определяется по тем же принципам, по которым происходит раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности. Договор о разделе недвижимости, которая является объектом права общей совместной собственности, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Содержание искового заявления, подаваемого в суд: наименование суда, куда подается заявление; имя истца и ответчика, содержание исковых требований; цена иска; обстоятельства, которые истец обосновывает свои требования; доказательства; перечень документов, которые подаются вместе с заявлением.

Наследование бывает двух видов: по закону и по завещанию. Если завещания нет, имущество делится между наследниками по закону, то есть поровну. Наследники по закону получают право на наследование поочередно. Каждая последующая очередь получает право на наследование в случае: отсутствия наследников предыдущей очереди; отстранения наследников предыдущей очереди от права на наследование; непринятия наследства наследниками предыдущей очереди; отказа наследников предыдущей очереди от принятия наследства. Согласно ст. 1261 ГКУ в первую очередь право на наследование по закону имеют дети наследодателя, в том числе зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти, а также пережившие его супруг и родители. При этом в п. 1 ст. 1267 ГКУ сказано, что доли в наследстве каждого из наследников по закону равны. Раздел недвижимости может произойти в случае смерти ее законного владельца, то есть по завещанию. Право на наследованию имеют лица, которые указаны в завещании. В случае отсутствия завещания, признания его недействительным, непринятия наследства или отказа от его принятия наследниками по завещанию, а также если последнее не охватывает всего наследства, право наследования переходит по закону. Наследники, получившие свидетельство о праве на наследство, могут разделить имущество в соответствии с полученными долями. Это означает, что при разделе имущества каждый наследник вправе требовать выделения ему имущества, равного по стоимости его доле в наследстве. Что касается права на наследование доли имущества наследователя, то статья 1241 ГКУ закрепила положение о праве на обязательную долю в наследстве. Так, несовершеннолетние, совершеннолетние, нетрудоспособные дети наследователя, нетрудоспособная вдова (вдовец) и нетрудноспособные родители наследуют, независимо от содержания завещания, половину доли, которая принадлежала бы каждому из них в случае наследования по закону (обязательной доли). Размер же обязательной доли в наследстве может быть уменьшен судом с учетом отношений между этими наследниками и наследователем, а также других обстоятельств, имеющих существенное значение. Любые ограничения и обременения, установленные в завещании (в случае его наличия) для наследника, имеющего право на обязательную долю в наследстве, действительны лишь относительно той части наследства, которая превышает его обязательную долю.

Согласно инструкции о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, которые находятся в собственности юридических и физических лиц, государственной регистрации подлежат только те объекты недвижимости, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке. Принадлежащие к объектам недвижимости дополнительные здания и строения регистрируют в составе этих объектов. Поэтому считается, что самовольное строительство может быть по требованию собственника (и по решению суда) признано за ним на праве собственности на недвижимость в двух случаях: право собственности на самовольное построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, не отведенном ему для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество; по требованию собственника земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на этом участке, если это не нарушает права других лиц.