Ремонт квартир

098 556 56 56

Оформление дарственной на дом.

 
Согласно Конституции – право собственности неприкосновенно и защищается государством. Основная характеристика этого права – свободное распоряжение собственностью, в том числе ее передача третьим лицам. На примере жилого дома рассмотрим один из способов передачи права собственности – дарение.
 
Договор дарения  может считаться заключенным как с момента передачи имущества одаряемому, так и по истечении времени, указанного в договоре. В первом случае это будет реальный договор, а во втором – консенсуальный. Дарение означает безвозвратное прекращение права собственности дарителя и возникновение этого права у одаряемого лица. Даритель должен быть собственником предмета дарения в момент его отчуждения. В случае дарения чужой вещи собственник имеет право истребовать свою вещь у одаряемого. Договор дарения безвозмездный, поэтому даритель не имеет права требовать от одаряемого лица встречных действий имущественного или неимущественного характера. Форма дарения зависит от вида имущества, которое является предметом договора дарения. Так, согласно ст. 719 ГКУ договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и заверяется нотариусом. Интересно, что статья прямо указывает на то, что нотариальная форма договора дарения недвижимости обязательна независимо от субъектного состава лиц – участников сделки (физических или юридических). Оформляя такой вид договора, нотариус удостоверяется в законности его условий и целей, устанавливает истинную волю сторон. Согласно п. 38 Приказа Министерства юстиции от 3 марта 2004г. №20/5 «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами», удостоверение сделок об отчуждении (в том числе дарении) жилого дома, которые подлежат государственной регистрации, осуществляется по месту нахождения (регистрации) этого имущества или по месту нахождения одной из сторон соответствующей сделки. Удостоверять договора дарения недвижимого имущества могут как государственные, так и частные нотариусы.
 
Согласно положениям ст. 720 ГКУ сторонами в договоре дарения могут быть физические или юридические лица, государство и территориальные общины. Родители (усыновители) и опекуны не имеют права дарить имущество детей и подопечных. По договору дарения у дарителя возникает больше обязанностей, чем у одаряемого. В ст. 721 ГКУ указано: если дарителю известно о недостатках вещи, которая является подарком, или о ее особых свойствах, которые могут быть опасными для жизни, здоровья и имущества одаренного или других лиц, он обязан сообщить об этом одаряемому. Даритель, которому было известно о недостатках или особых свойствах подаренной вещи и который не сообщил о них одаряемому, обязан возместить вред, нанесенный имуществу, а также вред, нанесенный увечьем, другим повреждением здоровья или смертью в результате владения или пользования подарком. Согласно ст. 723 ГКУ договор дарения может установить обязанность дарителя передать подарок одаряемому в будущем, спустя определенное время или в случае наступления отлагательного обстоятельства. Если такое обстоятельство или срок наступают, одаряемый имеет право требовать от дарителя передачи подарка или возмещения его стоимости. Если к наступлению срока или отлагательного обстоятельства, установленного договором дарения с обязанностью передать подарок в будущем, даритель или одаряемый умрет, договор дарения прекратится. Но из каждого правила есть исключение. Так, в соответствии со ст. 724 ГКУ даритель имеет право отказаться от передачи подарка в будущем, если после заключения договора его имущественное состояние существенно ухудшилось. До принятия подарка на основании договора дарения с обязанностью передать подарок в будущем одаряемый имеет право в любое время отказаться от него. Таким образом, закон предполагает возможность передачи недвижимости в подарок спустя определенное время или после наступления отлагательного обстоятельства. С одной стороны, так спокойнее дарителю, так как он продолжает жить в своем доме, зная, что до определенного времени в будущем дом еще его. С другой стороны, если до указанного срока даритель умрет, договор дарения прекратится, и одаряемый не получит дом. Что касается обязанностей одаряемого, то согласно ст. 725 ГКУ договор дарения может обязать одаряемого совершить определенное действие имущественного характера в интересах третьего лица или воздержаться от его совершения (передать денежную сумму или другое имущество в собственность, выплачивать денежную ренту, предоставить право пожизненного пользования подарком или его частью, не предъявлять требований к третьему лицу о выселении и т.п.). Даритель имеет право требовать от одаряемого выполнения возложенной на него обязанности в интересах третьего лица. В случае смерти дарителя, оглашении его умершим, признании безвестно отсутствующим или недееспособным выполнения обязательств в интересах третьего лица имеет право требовать от одаряемого лицо, в интересах которого они установлены. В соответствии со ст. 725 ГКУ в случае невыполнения одаряемым обязательств в интересах третьего лица даритель имеет право требовать расторжения договора дарения и возвращения подарка, а если это невозможно – возмещения его стоимости. Согласно ч. 1 ст. 182 ГКУ право собственности и другие имущественные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В абз. 3 ч. 2 ст. 331 ГКУ указано: если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, такое право возникает с момента государственной регистрации. Право собственности у одаряемого на жилой дом возникает с момента регистрации договора дарения в государственном органе регистрации недвижимости. Государственную регистрацию прав собственности на недвижимость осуществляет БТИ в пределах определенных административно-территориальных единиц в соответствии с Приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 года № 7/5 «Об утверждении временного положения о порядке регистрации прав собственников на недвижимость». Согласно п. 1.5. Временного положения обязательной регистрации подлежит право собственности на недвижимость физических и юридических лиц, в том числе иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Согласно п. 1 Дополнения №1 к Временному положению один из правоустанавливающих документов, на основании которых регистрируют право собственности на объекты недвижимости – договор дарения.
 
Земля и дом – взаимосвязанные объекты недвижимости. Поэтому, как правило, их отчуждение вместе ( одному лицу) одним и тем же способом, используя для этого договор купли-продажи, дарения и т.д. На практике нотариусы зачастую отказываются оформлять отчуждение двух вышеуказанных объектов одним договором. Их логика понятна: чем больше договоров, тем больше прибыль. Но помните: вы имеете полное право настаивать на одном договоре. Статья 120 ЗКУ и ст. 377 ГКУ предусматривают, что к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение (в том числе получило в подарок), переходит право собственности на земельный участок, на котором размещен объект недвижимости, без изменения целевого назначения такого участка и в размерах, определенных договором. Если же договор об отчуждении жилого дома, не определяет размер земельного участка, к приобретателю переходит право собственности на ту его часть, которую занимает жилой дом, и на ту часть, которая необходима для их обслуживания. Мы уже отметили, что одаряемый становится полноправным собственником жилого дома только с момента государственной регистрации договора дарения в БТИ. Такая же ситуация сложилась и с земельным участком. Статья 125 ЗКУ устанавливает, что право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования земельным участком и его аренды возникают с момента государственной регистрации этих прав. На законодательном уровне был принят ряд документов об упрощении процедуры получения государственного акта на право собственности на земельный участок. Согласно нововведениям, удостоверяя договор дарения жилого дома и земельного участка, нотариус берет у дарителя государственный акт на право собственности на земельный участок, чтобы проставить отмутку о переходе права собственности на него. Маркированный государственный акт необходимо зарегистрировать в территориальном органе Государственного комитета по земельным ресурсам. Переоформлять государственный акт на право собственности на земельный участок на имя одаряемого уже необязательно. Некоторые юристы считают, что эти изменения в земельном законодательстве значительно упрощают оформление перехода права собственности на земельный участок, потому что оно теперь устанавливается документом о покупке, наследстве и дарении, который выдает нотариус. Государственный акт на право собственности на земельный участок со всеми отметками становится лишь приложением. Однако известны случаи, которые подтверждали бы, что территориальные органы Государственного комитета по земельным ресурсам проставляют вышеуказанные отметки.
 
При удостоверении договора дарения жилого дома производят платежи: если договор дарения удостоверяет государственный нотариус, взимается государственная пошлина, если договор дарения удостоверяет частный нотариус, взимается плата за удостоверение договора, которая не может быть меньше ставок государственной пошлины. Согласно п/п а) п. 3 ст. 3 Декрета Кабинета министров «О государственной пошлине» размер госпошлины за нотариальное удостоверение договора дарения составляет 1% суммы договора (то есть стоимости недвижимости). В ст. 1 Декрета о госпошлине указано, что плательщиком госпошлины является лицо, в интересах которого совершается действие. Поэтому при дарении госпошлину, как правило, платит одаряемый. Стоимость недвижимости в этом случае определяется справкой из реестра недвижимости, которую выдают БТИ. Обращаем ваше внимание и на то, что в соответствии со ст. 4 Декрета о госпошлине некоторые категории граждан освобождаются от ее уплаты. Согласно статьям 13, 14 «О налоге с доходов физических лиц» от 22 мая 2003 г. №889-4 одаряемый обязан уплатить налог: 0% стоимости подарка при дарении родственникам первой степени родства, 5% стоимости при дарении третьим лицам и родственникам не первой степени родства, 15% стоимости подарка при дарении нерезидентам. Согласно п. 14.2 вышеуказанного закона не подлежат налогооблажению доходы как средства или имущество, подаренные одним супругом другому в пределах их части общей частичной или общей совместной собственности. Не облагается налогом и имущество, подаренное родителями детям, в том числе зачатым при жизни родителей и рожденным после их смерти, а также подаренное детьми родителям в пределах их части общей частичной собственности.
 

Для нотариального удостоверения договора дарения стороны должны предоставить нотариусу документы:

  • для установления личности физического лица и его дееспособности (паспорт, свидетельство о рождении, свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, идентификационный номер);
  • если договор заключается через представителя – нотариально заверенную доверенность;
  • если даритель – один из супругов, а подарок принадлежит им на правах общей совместной собственности – нотариально заверенное согласие второго супруга;
  • правоустанавливающие документы на объект дарения – предыдущий договор купли-продажи, дарения, свидетельство на право собственности и др.;
  • справку-характеристику из БТИ и регистрации права собственности на объекты недвижимости (выдается по месту регистрации объекта недвижимости);
  • технический паспорт
  • справку об отсутствии налогового запрета на передачу прав на имущество;
  • справку об отсутствии ареста на жилье из Информцентра.
 
Две последние справки предоставляет нотариус в процессе оформления сделки. Помимо вышеуказанных документов нотариус имеет право потребовать дополнительные документы.