Ремонт квартир

098 556 56 56

Нюансы покупки земельного участка для строительства частного дома.

 

Земельный участок как юридическое понятие.

Ответ на вопрос, что такое земельный участок, кажется очевидным. Это кусок земли с определенными границами. Но содержание понятия «земельный участок» как объекта права шире и глубже как в физическом, так и в понятийном смысле. Ответ на поставленный вопрос с правовой точки зрения дает ч. 1 ст. 79 Земельного Кодекса Украины. Земельным участком называется часть земной поверхности: с установленными границами, с определенным местом расположения, с определенными относительно него правами. Существенным признаком земельного участка является его правовой режим: нет прав на участок, нет и участка как объекта права и предмета покупки. Части 1 и 3 ст. 79 ЗКУ определяют границы и объекты (в пределах участка), на которые распространяется право собственности. Право собственности на земельный участок распространяется в его границах на поверхностный (почвенный) слой; водные объекты, леса и многолетние насаждения; пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и глубину, необходимые для возведения зданий и сооружений. Это определение имеет большое значение при определении основных моментов покупки участка. Предположим, потенциальный застройщик присмотрел земельный участок, в котором ему нравится все: цена, место расположения, удаленность от города, живописные окрестности, наличие возможностей для отдыха и проведения досуга (озеро, лес), возможные или имеющиеся соседи, существующая или будущая инфраструктура. Хозяин участка или риэлтор, понимая, что участок покупателю нравится, торопит его, предлагает буквально через несколько дней встретится у нотариуса и оформить сделку. В противном случае, по его словам, никаких гарантий продажи предоставить невозможно: спрос-то огромный, другие покупатели, которые уже выстроились в очередь, буквально разрывают хозяина на части, требуя скорее оформить сделку. Такую или почти такую историю потенциальные покупатели слышат от продавца достаточно часто.

И если покупатель не искушен в торговых переговорах, то такая тактика продавцов производит желаемое психологическое воздействие. Покупатель начинает спешить, нервничать, перестает здраво мыслить и, боясь, что земля ускользнет из рук, готовит деньги, собирает необходимые документы и бежит к нотариусу; у нотариуса договор не читает, надеясь на его профессионализм, быстро расплачивается и уходит довольным. К сожалению, такое легкомысленное поведение покупателей приходится наблюдать довольно часто. А между тем покупка земли, как и любой недвижимости, - событие совсем не рядовое для любой семьи. Поэтому решение должно быть спокойным, взвешенным, подготовленным. Не надо спешить. Пусть лучше желанный участок купят другие, чем после покупки возникнут неприятные сюрпризы. Не должно быть вопросов, которых вы в спешке не задали, и деталей, которые могут в корне изменить цену покупки и ваше отношение к ней.

Порядок покупки участка.

Порядок покупки зависит от многих факторов: формы собственности (земля согласно п.3 ст. 78 ЗКУ может находится в частной, коммунальной и государственной собственности), категории земли или ее целевого назначения, и других факторов. Покупку участка стоит начать с проверки на юридическую чистоту. Потенциальному покупателю следует попросить продавца предъявить правоустанавливающие документы. Это документы, подтверждающие право собственности на участок. Согласно п. 1 ст. 126 ЗКУ документ, удостоверяющий право собственности на землю, это государственный акт на право частной собственности на землю. Он имеет строго определенную форму, установленную Постановлением Кабинета Министров Украины от 2 апреля 2002 года № 449, и выпускается на бланках зеленоватого цвета. Покупатель должен помнить, что нужно требовать у продавца предъявить оригинал государственного акта. Если оригинал ему не предъявляют, это может быть тревожным сигналом о том, что с правами на землю не все в порядке. Далее нужно установить кто является хозяином земли, обратить внимание на его место проживания. Нужно сверить данные паспорта с данными государственного акта. Также покупатель должен помнить о содержании ст. 225 ГКУ, которая предусматривает, что сделки, совершенные дееспособным лицом, которое в момент ее совершения не осознавало значения своих действий или не могло руководить ими, могут быть признаны судом недействительными по иску этого лица, а в случае его смерти – по иску других лиц, чьи права или интересы нарушены. Вероятность того, что социально неблагополучные люди могут находится в состоянии, в котором они не могут понимать значение своих действий или руководить ими (под влиянием алкоголя, наркотиков и т.д.), достаточно высока. Сделка по покупке земли подпадает под угрозу признания ее недействительной. К сожалению, случается, что неадекватное состояние продавца может быть использовано для возврата купленной земли в судебном порядке.

Следующим пунктом, который нужно оговорить сразу, является вопрос «лица-подписанта» будущего договора. Очень часто сторона продавца заявляет, что договор будет подписываться не собственником земли, а другим лицом по доверенности. Следует сразу отказаться от такого предложения, даже если покупатель накануне познакомился с хозяином земли лично. Практика показывает, что бывают случаи продажи земли по доверенности от человека, который на момент совершения сделки уже умер, не отменив доверенность. И даже если покупатель видел хозяина земли лично, с момента их встречи до момента совершения сделки проходит определенное время, в течении которого все может случится. Изучая далее государственный акт, необходимо обратить внимание на то, на каком основании он выдан (это указано в соответствующей графе). Наиболее часто встречающимися основаниями являются решения органов государственной власти или местного самоуправления о передаче земли в собственность или договор купли-продажи земельного участка. Покупателю следует попросить продавца предъявить оригинал этого документа. Далее нужно проверить, заполнены ли все оставшиеся графы государственного акта, изучить его обратную сторону, на которой есть план границ земельного участка. После этого следует приступить к натурным работам, а именно к выделению участка в натуре и первичному его осмотру. Необходимость этой процедуры обусловлена тем, что обычно продавец не берет на себя труд сделать это и показывает земельный участок, обводя окрестности широким жестом со словами: «Вот это где-то здесь…». Но нет доказательств, что земельный участок, который покупателю описывают ( и план которого содержится на обратной стороне государственного акта) совпадает с тем, что показывают продавцу. Поэтому работы по выделению участка в натуре – обязательны. Обычно продавцы не хотят этого делать, и если покупатель настаивает, предупреждают, что затраты по выделению участка в натуре ложатся на покупателя. Но эти затраты невелики по сравнению с риском, который такая процедура устраняет. Выделением участка в натуре занимаются специализированные организации, которые имеют лицензии на проведение землеустроительных работ. Обычно продавец или риэлтор знает несколько таких организаций, которые работают в районе местонахождения земли. Если же нет, то советуем обратится в районный (по месту нахождения земли) отдел земельных ресурсов: этот отдел или сам выполнит необходимые работы, или укажет организации, которые могут это сделать.

Процедура вынесения участка в натуру выглядит так: на участок приезжают техники-землеустроители с необходимым оборудованием, определяют координаты угловых точек заданного земельного участка и обозначают их деревянными колышками, вокруг которых повязывают красные ленточки. Затем подписывается акт вынесения в натуру, который покупатель должен будет подписать в местном совете. Рекомендуется сразу же укрепить угловые точки выделенного в натуре участка, вбив на них вместо деревянных колышков более основательные столбики, возможно даже забетонировав их основание. В противном случае вся процедура вынесения в натуре может пропасть зря: через некоторое время от деревянных колышков не останется ни следа. Когда закончится выделение участка в натуре, необходимо произвести его предварительный осмотр: нет ли следов или указателей прокладки под участком каких-либо инженерных коммуникаций, имеются ли и как далеко расположены опоры линий электропередач, телекоммуникационные вышки и другие инженерные сооружения. Желательно так-же осмотреть окрестности: нет ли по соседству свалки или кладбища вблизи, других нежелательных соседей; есть ли и как далеко находятся промышленные объекты и, если они находятся в непосредственной близости от участка, необходимо выяснить, какова роза ветров.