Ремонт квартир

098 556 56 56

Как правильно сдать в аренду жилую недвижимость

Сдача жилья во временное пользование сегодня явление распространенное. В условиях экономического кризиса для многих граждан средства, вырученные от сдачи дома, - хорошее подспорье, а для некоторых это бизнес, организованный на высоком уровне для получения прибыли. Однако мало кто уделяет должное внимание юридическому оформлению договоров найма жилых помещений.

Рассмотрим правовые аспекты взаимоотношений арендатора и арендодателя, игнорирование которых нередко приводит к негативным последствиям и лишним затратам. Согласно ст. 810 ГКУ по договору найма (аренды) жилья одна сторона – владелец жилья (арендодатель) – передает или обязуется передать другой стороне (арендатору) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. В соответствии со ст. 379 ГКУ жильем физического лица являются жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них.

В соответствии со ст. 811 ГКУ договор найма жилья заключается в письменной форме. Можно сделать вывод, арендодатель имеет право выбора, заключить договор найма в простой письменной форме или заверить его нотариально. Договор аренды жилья подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 207 ГКУ договор считается заключенным в письменной форме, если его содержание зафиксировано в одном или нескольких документах, письмах, телеграммах, которыми обменялись стороны. Если физическое лицо в связи с болезнью или физическим изъяном не может подписаться собственноручно, по его поручению текст договора в его присутствии подписывает другое лицо. Подпись другого лица на тексте договора может быть засвидетельствована соответствующим должностным лицом по месту работы, учебы, проживания или лечения лица, которое заключает договор. Согласно п. 112 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами, утвержденной Приказом Министерства юстиции от 3 марта 2004 года № 20/5, при удостоверении договора найма жилья, принадлежащего физическому лицу на праве собственности, нотариус требует выписку из Реестра прав собственности на недвижимость, а в населенных пунктах, где органы БТИ не подключены к Реестру прав собственности, - справку-характеристику БТИ. В местностях, где инвентаризация не произведена, нужно предъявить справку соответствующего органа местного самоуправления и для осмотра – правоустанавливающий документ о принадлежности арендодателю жилья, которое сдается в аренду. Удостоверяя договор найма жилья, нотариус взимает государственную пошлину.

Согласно ст. 3 Декрета Кабинета министров «О государственной пошлине» от 21 января 1993 года № 7-93 государственная пошлина за нотариальное удостоверение договоров аренды (субаренды) объектов недвижимости составляет 0,01% суммы договора, но не менее пяти и не более 50-ти необлагаемых минимумов доходов граждан. Согласно ч. 1 ст. 31 Закона «О нотариате» частные нотариусы за совершение нотариальных действий взимают плату, размер которой определяется по договоренности между нотариусом и гражданином или юридическим лицом. Исходя из практики частных нотариусов Киева средняя плата за удостоверение договора аренды жилья составляет 1% от суммы договора. Следовательно, выбрав нотариально заверенную форму договора аренды жилья, владелец жилого помещения, как правило, должен уплатить за услуги нотариуса 1% от суммы арендной платы, если другое распределение расходов не согласовано сторонами. В соответствии со ст. 794 ГКУ договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный не меньше чем на три года, подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договора найма жилья возможна только для договоров, заверенных нотариально. В соответствии с п. 6 Постановления Кабинета министров «Об утверждении Временного порядка государственной регистрации сделок» от 26 мая 2004 г. №671 государственная регистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с его нотариальным удостоверением.

Согласно ч. 1 ст. 816 ГКУ и п. 114 Инструкции в тексте договора найма жилья обязательно указываются лица, которые будут проживать вместе с арендатором. Они приобретают равные с арендатором права пользования жильем, и арендатор несет ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним. Законодатель в ст. 818 вводит также понятие временных жителей. Арендатор и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, по их взаимному согласию и с предварительным предупреждением арендодателя могут позволить временное проживание в помещении другого лица без взимания платы за пользование жильем. Временные жители не имеют самостоятельного права пользования жильем. Согласно ч. 1 ст. 815 ГКУ арендатор обязан обеспечивать сохранность жилья и содержать его в надлежащем состоянии. Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 815 ГКУ наниматель не имеет права осуществлять переоборудование и реконструкцию жилья без согласия арендодателя. В соответствии с ч. 1-3 ст. 776 ГКУ текущий ремонт недвижимости, переданной в аренду, осуществляется арендатором за его счет, если иное не установлено договором или законом. Капитальный ремонт недвижимости, переданной в аренду, осуществляется арендодателем за его счет. Порядок, сроки и финансирование ремонтов стороны договора вольны предусмотреть самостоятельно, однако по негласному правилу более простой, текущий ремонт осуществляется арендатором, а капитальный – арендодателем.

Согласно п. 5 Временного порядка государственной регистрации подлежат договоры аренды здания или другого капитального сооружения, заключенные не меньше чем на три года. Запись в Реестре содержит наименования сделки и сторон, описание недвижимости, порядковый номер и дату государственной регистрации сделки в Реестре. В соответствии с Дополнением к Временному порядку плата за внесение записи в Реестр составляет 17грн. Обращаем внимание на то, что согласно ч. 1 ст. 210 ГКУ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Итак, если договор аренды жилья не будет зарегистрирован, он может быть признан незаключенным. В соответствии со ст. 638 ГКУ договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора – это условие о его предмете, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Исходя из анализа положений главы 59 «Аренда жилья» раздела 3 книги 5 наиболее существенными условиями договора аренды жилья – условия о его предмете, сроке и арендной плате.

В соответствии со ст. 812 ГКУ и п. 113 Инструкции предметом договора найма жилья может быть помещение, в частности жилой дом или его часть. Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. Не могут быть самостоятельным предметом договора аренды жилья непригодные для проживания (подвалы и др.), а также подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая и т.д.), которые передаются в аренду только вместе с жильем. Важно также учитывать, что целью аренды может быть только проживание арендатора в помещении, тем самым запрещается передавать жилое помещение для использования его в качестве офиса или в целях осуществления хозяйственной деятельности. Согласно со ст. 820 ГКУ размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре. Арендатор вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором аренды жилья. Если этот срок не установлен договором, арендатор вносит плату ежемесячно. Арендная плата вносится наличными средствами (с оформлением расписок), безналичным способом – на счета арендодателя в банках или перевода средств, предоставляемых платежными системами. Согласно ч. 1 ст. 821 ГКУ договор аренды жилья заключается на срок, установленный в договоре. Если этот срок не установлен, договор считается заключенным на 5 лет. При этом законодатель не предусматривает верхний предел срока для договоров аренды жилья.

Соответственно, при наличии общей договоренности стороны могут заключить такой договор более чем на 5 лет, обязательно отобразив это условие в тексте договора. Вместе с тем ч. 2 ст. 821 ГКУ определяет понятие краткосрочной аренды, под которым понимается договор аренды жилья, заключенный на срок менее одного года. Договор краткосрочной аренды заключается в упрощенной форме, к нему не применяются положения ГКУ о постоянных и временных жильцах, субаренде и замене арендатора.

В случае письменного оформления договора аренды жилья, арендатор несет предусмотренную законодательством юридическую ответственность в случае нанесении вреда жилью, неуплаты арендной платы, кражи имущества и т.д. Также такая форма может обезопасить арендатора от несправедливых претензий арендодателя, риска одностороннего расторжения договора и т.д.

Отношения арендодателя и арендатора, связанные с правом аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом, регулирует ст. 796 ГКУ. Согласно этой статье с правом аренды здания или другого капитального сооружения (их части) арендатору одновременно предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели аренды. Законодатель устанавливает право, а не обязанность сторон определить в договоре размер земельного участка, передаваемого арендатору жилья. Если стороны договора найма таким правом не воспользуются и не определят размер передаваемого в аренду земельного участка, арендатору предоставляется право пользоваться всем земельным участком, которым владеет арендодатель. Что касается платы за пользование земельным участком, то согласно ст. 797 ГКУ плата, взимаемая с арендатора состоит из платы за пользование этим зданием, и платы за пользование земельным участком. Согласно ст. 2 Закона «О плате за землю» земельный налог – один из двух видов платы за землю. Его платят собственники земельных участков, земельных долей и землепользователи. Что касается арендаторов, то они являются плательщиками арендной платы. Чтобы не возникало спорных ситуаций, советуем вам указывать в договоре аренды жилого дома, что арендная плата по договору аренды жилого дома включает в себя и арендную плату за пользование землей.a

Согласно п. 7.1 ст. 7 Закона «О налоге с дохода физических лиц» ставка налога с доходов физических лиц составляет 15% от объекта налогообложения. Согласно п. 9.1.4 ст. 9 Закона «О налоге с дохода физических лиц», если арендатор – физическое лицо, которое не является субъектом предпринимательской деятельности, то лицом, ответственным за начисление и уплату налога в бюджет, является плательщик налога – арендодатель. При этом такой арендодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в бюджет в сроки, установленные законом для квартального налогового периода, а именно на протяжении 40 календарных дней, следующих за последним днем такого отчетного квартала. Если арендодатель является физическим лицом, а наниматель – юридическим лицом (например, в случае аренды жилья для проживания своих сотрудников), в соответствии с п. 9.1.2 Закона «О налоге с дохода физических лиц» налоговым агентом налогоплательщика – арендодателя – является арендатор.