Ремонт квартир

098 556 56 56

Как изменить целевое назначение земли

Земельное законодательство регулирует земельные отношения в стране, регламентирует порядок и правила эксплуатации тех или иных территорий. Земельный кодекс и другие законы созданы с целью рационального использования и охраны земель. Так, например, на территориях лесного фонда или плодородных землях, предназначенных для сельского хозяйства, запрещено строить промышленные объекты. Кроме того, согласно действующему законодательству, иностранцам разрешена исключительно аренда земли для ведения личного сельского хозяйства. Зарубежные компании могут купить участки с находящимися на них объектами недвижимости или построить их на предназначенной для этого земле. Но это возможно лишь в пределах населенных пунктов и только для осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, земельное законодательство призвано защищать интересы граждан, и делает это.

В зависимости от качества земель, их ценности и расположения им присваивают определенный статус. В государственном акте указано, в каких целях можно использовать данный конкретный участок. Согласно ст. 19 ЗКУ, земли делятся на следующие категории: сельскохозяйственного назначения, жилищной и общественной застройки, природно-заповедного и иного природоохранного назначения, оздоровительного назначения, рекреационного назначения, историко-культурного назначения, лесохозяйственного назначения, водного фонда, промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны. В рамках каждой категории прописываются более конкретные формулировки целевого назначения. Например, земли жилищной и общественной застройки могут быть предназначены для строительства и обслуживания частного дома, для возведения школы и т.д. Существует даже специальный классификатор, утвержденный Государственным комитетом по земельным ресурсам. В нем приведен детальный перечень целевых назначений, более широкий, чем в ст. 19 ЗКУ. Этот классификатор не имеет статуса закона, но помогает избежать путаницы в формулировках. Во всех договорах, должно быть указано конкретное целевое назначение, а не категория земель. Вольная трактовка не допускается, так как она может привести к неправильному составлению документов и признанию договоров недействительными.

Согласно ч.2 ст.20 Земельного кодекса, изменение целевого назначения земель производится органами исполнительной власти или органами местного самоуправления. Они принимают решение о передаче этих земель в собственность, предоставлении в пользование или изъятии (выкупе), утверждают проекты землеустройства или принимают решение о создании объектов природоохранного и историко-культурного назначения. Согласно ч. 3 ст. 20 того же Кодекса, изменение целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, осуществляется по инициативе собственников земельных участков в порядке, установленном Кабинетом министров Украины. Согласно п.2 Порядка изменения целевого назначения земель процедура осуществляется после подачи заявления (ходатайства) собственником земли в сельский, поселковый, городской совет – если участок расположен в пределах населенного пункта, или в районную администрацию – если он находится за пределами населенного пункта. Эти органы рассматривают заявление и в случае согласия на изменение целевого назначения земли дают разрешение на подготовку проекта ее отвода. Проект отвода участка готовит государственная или другая землеустроительная организация по заказу собственника. Этот проект подлежит согласованию или повторному согласованию органом земельных ресурсов, природоохранным и санитарно- эпидемиологическими органами, управлением градостроительства и архитектуры и охраны культурного наследия. Также он подлежит государственной землеустроительной экспертизе, после которой заказчик подает проектные материалы соответствующему местному совету. Совет принимает окончательное решение об изменении целевого назначения земельного участка. Это решение является основанием для оформления гражданину или юридическому лицу государственного акта на право собственности на землю с измененной формулировкой целевого назначения участка. Чаще всего с вопросами изменения целевого назначения земли землепользователи сталкиваются при необходимости осуществить застройку участка.

Идеально, если земля изначально отведена для строительства частного дома. Но жилье разрешено возводить и на землях сельскохозяйственного назначения. Например, фермер может построить дом на участке, отведенного для фермерского хозяйства. Также законодательством не запрещено строить дома на садовых дачных участках, однако в них нельзя будет оформить прописку. Следовательно, вас не будут обслуживать поликлиника, больница, ОСББ, паспортный стол и другие государственные и муниципальные структуры. Территории дачных кооперативов просто не входят в зону их ответственности. Очень часто продают участки, изначально не предназначенные для возведения жилья. Однако их расположение может быть весьма привлекательным и вполне пригодным для этих целей. Границы городов расширяются, и это необратимый процесс, особенно для крупных населенных пунктов. Немало участков, которые ранее использовались как дачные, сейчас находятся в черте городов. В таких случаях стоит изменить их целевое назначение. Повторим, делать это нужно, только когда есть необходимость в прописке и пользовании всеми коммунальными и потребительскими услугами. Другой распространенный пример – строительство частных домов на землях, ранее предназначенных для сельского хозяйства. Поскольку возвести дом на таком участке, не будучи фермером, вы не сможете, целесообразно изменить его целевое назначение. Но делают это, как правило, торговцы землей. Сначала они приобретают несколько гектаров земли, меняют их целевое назначение, а затем выставляют участки на продажу.

Процедура изменения целевого назначения земли регламентируется постановлением Кабинета министров Украины №502 от 11 апреля 2002г. Этот документ составлен в соответствии со ст. 20 ЗКУ. В постановлении достаточно четко прописана процедура изменения целевого назначения земли. Она осуществляется по инициативе владельца, после подачи им соответствующего заявления в орган местного самоуправления. К заявлению, основное требование к которому - аргументированное обоснование необходимости изменения целевого назначения, нужно приложить: копию страниц паспорта с личными данными и пропиской, копию государственного акта о праве собственности на землю, документы об ограничении использовании земельного участка – выписку из реестра ограничений и обременений, документы о сервитутах, если таковые существуют. Рассмотрев пакет документов, местный совет решает, можно ли использовать данные земли для других целей. Если ответ положительный, следующий этап – подготовка и согласование в нескольких инстанциях проекта землеотвода. Готовый проект обязательно должен пройти государственную экспертизу. Лишь после этого владелец участка снова обращается в орган местного самоуправления, чтобы получить окончательное решение. Описанный несколькими строками процесс иногда тянется годами. Все зависит от того, кто готовит проект землеотвода и в каких инстанциях его нужно утверждать. Если речь идет о сельской глубинке, вряд ли придется добывать подпись начальника управления охраны культурного наследия. Если же участок находится, например, Чернигове или Одессе, такое согласование будет обязательным. В настоящее время существуют некоторые ограничения по изменению целевого назначения земли. Так, согласно пп. б) п. Ф15 Переходных положений ЗКУ, до вступления в силу законов о государственном земельном кадастре и о рынке земель не допускается изменение целевого назначения участков, которые предназначены для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных паев, выделенных в натуре для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей.

Из-за непрозрачности механизма отведения земельных участков и операций по ним в нашей «стране» рынок земли весьма коррумпирован. Зачастую функции официальных структур, например земельных комиссий и местных советов, дублируются. Все это делает процедуру изменения целевого назначения земли сложной, многоступенчатой и запутанной.

Переоформление целевого назначения участка осложняют два фактора – необходимость дважды обращаться в местный орган власти и подготовки проекта землеотвода. Разработка проекта и его многочисленные согласования, как правило, занимают немало времени. Процедуру изменения целевого назначения земельного участка теоретически можно пройти самостоятельно. Однако зачастую собственнику приходится обращаться за помощью в юридическую фирму. Для того чтобы решить вопрос более оперативно, стоит доверять его тем юристам, которые часто сталкиваются с подобными случаями.

Никто не даст четкого ответа на вопрос, сколько времени занимает процедура изменения целевого назначения земли. Это зависит от ее статуса и целей, ради которых и начат этот сложный процесс. При благоприятном стечении обстоятельств, когда все этапы пройдены без особых задержек, минимальный срок составляет приблизительно шесть месяцев. Юридические фирмы неохотно берутся за это дело и не называют конкретной стоимости своих услуг. Иногда расценки дают исходя из размеров участка.