Ремонт квартир

098 556 56 56

Как застраховаться от кредитной потери.

В случае с кредитом на недвижимость, речь идет о долгосрочном и взаимовыгодном сотрудничестве финансовой структуры и ее клиента. Поэтому, прежде чем обратится в эту структуру, нужно навести о ней справки.

До недавнего времени мы могли наблюдать изобилие предложений финансовых структур на кредитном рынке. Как проверить, насколько выгодно предложение и стоит ли обращаться именно в этот банк? Для начала наведите справки о банковской структуре: узнайте, сколько лет она существует, поинтересуйтесь официальными финансовыми показателями (их можно найти на сайтах банков, в рейтингах и финансовых обозрениях). Не помешает просмотреть и форумы по интересующей вас теме. Если банк ведет нечестную игру, вы обязательно найдете отзывы тех, с кем финансисты обошлись плохо. Внимательно изучите стандартный договор, вернее, его проект. Типовой договор банка с клиентом должны предоставить по вашему требованию еще до оформления кредита. Читая этот документ, обратите внимание на пункты, которые зачастую написаны мелким шрифтом, а также на сноски и ремарки. Подводные камни в виде дополнительных комиссий и штрафных санкций могут обнаружится во время оформления документов, получения денег и даже на этапе выплаты. Так, от вас могут потребовать уплаты комиссионных за выдачу наличных, открытие банковского счета и даже за досрочное погашение кредита. Эти платежи необязательны с точки зрения законодательства. В каждом банке действует своя схема взаимоотношений с клиентом. Одни финансовые структуры устанавливают более высокую ставку и сводят к минимуму ваши дополнительные расходы, другие же, декларируя низкую процентную ставку, вводят массу дополнительных платежей, скрывая истинную стоимость кредита. Выгоднее сотрудничать с тем банком, который предусматривает меньшую дополнительную «накрутку».

Вот вы уже на пороге банка и предвкушаете новоселье. Прежде всего выясните, какие затраты вы понесете, взяв кредит в конкретной финансовой организации. Лучше сопоставить их со стоимостью услуг в других кредитных учреждениях, чтобы выбрать самый выгодный вариант. Ведь процентная ставка далеко не единственная плата за кредит. Есть еще расходы, связанные с оформлением документов, необходимых для выдачи ссуды, а это 800-1500 у.е., в зависимости от банка. Добавьте к ним госпошлину, комиссию банка за открытие счета, налоги. Кроме того, поскольку обеспечением кредита служит недвижимость, согласно действующему законодательству ее надо застраховать. Как правило, банки настаивают на страховании недвижимости по трем статьям, таким как: риск потери недвижимости вследствие непредвиденных обстоятельств (пожара, стихийного бедствия), финансовые риски, связанные с утратой платежеспособности заемщиком (инвалидностью, смертью), и страхование титула, которое обеспечивает защиту интересов кредитора в случае потери заемщиком права собственности на заложенную недвижимость. Все расходы, связанные с оформлением страховок и погашением ежегодных страховых платежей, тоже несет заемщик. Поэтому выгоднее сотрудничать с тем банком, который предусматривает меньшую дополнительную сумму, которую надо заплатить при выдаче ссуды.

Если вы не можете выплачивать кредит, прежде всего следует обратиться в банк, проконсультироваться со специалистами о том, как выйти из затруднительной ситуации с наименьшими потерями ( и для вас, и для банка). Главное – заявить о проблеме вовремя, не дожидаясь просрочки выплаты (в большинстве случаев за нее автоматически начисляется штраф). Если у вас в запасе будет время, можно будет поискать вариант, приемлемый для всех заинтересованных сторон. Так, банк может предложить:

  • кредитные каникулы, если у вас возникли временные трудности с выплатой кредита. Эта схема предполагает, что в течение определенного периода вы будете выплачивать только проценты по кредиту и получите отсрочку на погашение тела кредита. Кредитные каникулы, как правило, непродолжительны: они длятся от нескольких недель до двух-трех месяцев.
  • реструктуризацию долга, если вы добросовестно погашали кредит в течение определенного времени. Реструктуризация заключается в переоформлении договора с учетом новых условий. Вам могут предложить более длительный срок кредитования, благодаря чему удастся уменьшить ежемесячные платежи. В этом случае кредит для вас будет стоить дороже, однако потери сведутся к минимуму. Недостаток данного способа решения проблемы – необходимость заново собирать весь пакет документов, что может занять немало времени. Однако, обратившись в банк заблаговременно, вы окажетесь в выигрышной ситуации.

Если договорится с банком о переоформлении договора не получается, можно взять кредит на кредит. То есть получить кредит в одном банке, чтобы выполнить обязательства перед другим. Возможно, новый договор будет для вас более выгодным. В данном случае также важно время, ведь главное условие получение кредита – отсутствие просроченных обязательств по выплатам. Речь идет не об изменении условий ипотечного договора, а о досрочном прекращении договорных обязательств перед другим банком. В соответствии со ст. 531 ГКУ, должник имеет право выполнить свое обязательство досрочно, если другое не предусмотрено договором. Как правило, финансовые учреждения не препятствует этому, но досрочное погашение кредита не в их интересах, поэтому за него взимают комиссию. Необходимо иметь в виду, что санкции за досрочное погашение кредита незаконны, но банки по-прежнему применяют их к своим клиентам. С 1 декабря 2005 года вступили в силу изменения к Закону «О защите прав потребителей», в которых говорится, что клиент банка имеет право досрочно вернуть кредит без применения штрафных санкций. Условия кредитного договора (даже если они прописаны сторонами до вступления в силу измененного закона) не могут ограничивать права потребителя, определенные законом, а также предусматривать какие-либо штрафные санкции за использование потребителем таких прав. Следовательно, штрафные санкции могут быть признаны неправомерными в судебном порядке. Если кредитный договор был подписан до внесения изменений в вышеупомянутый закон, а теперь за досрочное погашение кредита от заемщика требуют уплаты неустойки (штрафа), можно смело напомнить банку о законодательных нормах. Если же это не помогает – потребовать от финансового учреждения письменное требование об уплате неустоек, а после его получения обращаться в суд за признанием соответствующих положений кредитного договора недействительными и такими, которые нарушают права клиента. При подаче такого иска заемщик освобождается от уплаты государственной пошлины.

Если кредит достался в наследство, для начала надо решить, будете вы пользоваться недвижимостью или продавать ее. Выясните также, кто должен погашать кредит. Вариантов несколько: страховая компания, вы как единственный или один из нескольких наследников. Выплаты по кредиту необязательно ноша наследника. Хорошо, если жизнь наследователя была застрахована. В этом случае кредит может погасить страховая компания, если она признает смерть наследодателя страховым случаем. Если заемщиков несколько, то страховая компания погашает лишь часть кредита, в том объеме, который принадлежал наследодателю. Например, если дом был в займе у обоих супругов в равных долях, то независимо от того, кто наследует долю умершего (жена, дети или другие родственники), страховщики погасят только долг своего страхователя. А жене и дальше придется выплачивать свою долю кредита. Следует заметить, что в подобных ситуациях банки лояльно относятся к кредиторам. С новым клиентом заключат договор и, возможно, пропишут в нем дополнительные условия. Сроки выплаты кредита могут быть пересмотрены, как, собственно, и схема его погашения. Если наследников несколько, разобраться в ситуации бывает сложно. В этом случае лучше принять наследство, а затем продать его, ведь любая недвижимость может быть переведена в денежный эквивалент. Можно продать дом с согласия банка, погасить оставшуюся часть кредита, а себе оставить разницу. Несколько наследников, вероятно, больше устроят деньги от продажи дома, чем часть недвижимости в совместном владении. Если сонаследники и кредитор договорились о продаже и установили цену, удовлетворяющую всех, можно искать покупателя. Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке, осуществляется по обычной схеме. При этом все финансовые вопросы покупатель решает не с продавцами, а с банком и при его непосредственном участии.

Договариваться с финансовыми учреждениями нужно, ведь фактически дом находится в его владении. Следовательно, оно обладает приоритетным правом на погашение долга. Если дело дойдет до суда, решение может быть принято не в пользу наследников. Тогда недвижимость будет продана без их участия. Причем банк продаст жилье, находящееся под залогом, по цене ниже рыночной. Ведь финансовая организация не стремится продать дом дороже, ей надо всего лишь вернуть свои деньги. Кроме того, проигравший оплачивает судебные издержки, а они, в свою очередь, зависят от стоимости предмета спора.